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Bauen auf fremdem Grund: das Baurecht!

  • geschrieben von  Mag. Christopfer Angerer, Rechtsanwalt und Verteidiger in Strafsachen

Nach Jahrzehnten der Bedeutungslosigkeit erlebt das Bauen auf fremdem Grund in den letzten Jahren eine Wiedergeburt. Unter Baurecht versteht man das Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu errichten. 

Der Bauberechtigte wird Eigentümer des Hauses, das Grundstück verbleibt im Eigentum des Baurechtsgebers. Der Bauberechtigte erspart sich den Kaufpreis für den Grund und bezahlt in der Regel einen monatlichen oder jährlichen Bauzins an den Baurechtsgeber. Das Bauchrechtsgesetz bestimmt, dass das Baurecht nicht auf weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden darf.

Gründe für die Wiedergeburt gibt es mehrere. Seit der Baurechtsnovelle 1990 ist allen privaten Grundeigentümern erlaubt, Baurechte zu vergeben. Gleichzeitig wurde die Möglichkeit zur Begründung von Baurechtswohnungseigentum eingeführt. 

Ein weiterer Grund für die Beliebtheit des Baurechts sind die stark gestiegenen Bodenpreise. Private Häuslbauer sowie Unternehmer (z.B. Hotels, Supermärkte bis hin zu ganzen Einkaufszentren) bedienen sich der Konstruktion des Baurechts. Während sich im privaten Wohnbau die Laufzeit (noch) an den hundert Jahren orientiert, finden sich im gewerblichen Bereich Laufzeiten von etwa dreißig bis fünfzig Jahren. Bei kurzen Baurechtsverträgen gilt es genau zu kalkulieren, ob denn überhaupt noch eine Kostenersparnis vorliegt (Baurechtszins vs. eigentlicher Wert des Grundstückes). Zu bedenken ist, dass bei Abschluss eines Baurechtsvertrages - obwohl kein Grundstück erworben wird - auch Grunderwerbssteuer und Grundbuchseintragungsgebühr zu bezahlen sind.

Die Praxis zeigt, dass bei Abschuss eines Baurechtsvertrages einem entscheiden-den Punkt viel zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt wird - nämlich der Beendigung. In vielen Baurechtsverträgen wird auf das Baurechtsgesetz verwiesen, obwohl man es vertraglich anders regeln könnte. Das Baurechtsgesetz sieht vor, dass das Bauwerk am Ende der Laufzeit an den Grundstückeigentümer fällt. Der Bauberechtigte erhält lediglich eine Entschädigung von 25% des vorhandenen Bauwertes. 

Im privaten Wohnbau wird der Bauberechtigte das Ende der Laufzeit nicht erleben, sondern wird sich die nächste Generation in einer schwierigen Situation mit oftmals mächtigen Vertragspartnern (z.B. Bundesforste oder kirchliche Einrichtungen) auffinden. In den letzten Jahren haben Bauträger das Baurecht für sich entdeckt und errichten Wohnprojekte auf Baurechtsgrund. Bei Beendigung wird man auf Bestandverhältnisse (z.B. Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) treffen, welche die Laufzeit des Baurechtswohnungseigentums überdauern. Die herrschende Lehre weist seit längerem auf dieses Spannungsverhältnis von Liegenschaftseigentum vs. Bestandsschutz hin, der Gesetzgeber hat bislang jedoch nicht reagiert.

Bauen auf fremdem Grund ist eine komplexe Angelegenheit, welche - vorab - Beratung, Planung und Kalkulation erfordert. Der Rechtsanwalt/Notar Ihres Vertrauens berät Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Christopher Angerer
Rechtsanwalt der ANGERER-HARREITER Rechtsanwälte OG

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